Λογιστής για Ξενοδοχεία, Καταλύματα & Τουριστικές Επιχειρήσεις

Εξειδικευμένη Λογιστική, Φορολογική & Οικονομική Υποστήριξη Τουριστικών Επιχειρήσεων

Η λειτουργία ενός ξενοδοχείου ή τουριστικού καταλύματος έχει ιδιαίτερες λογιστικές και φορολογικές απαιτήσεις.

Μια τουριστική επιχείρηση μπορεί να έχει έσοδα από διαμονή, πρωινό, εστίαση, πρόσθετες υπηρεσίες, συνεργασίες με ταξιδιωτικά γραφεία, Booking.com, Airbnb και άλλες πλατφόρμες, ενώ ταυτόχρονα πρέπει να διαχειρίζεται εποχικό προσωπικό, προκαταβολές, ακυρώσεις, προμήθειες, τραπεζικές εκκαθαρίσεις και σημαντικές επενδύσεις.

Για αυτό δεν αρκεί να γνωρίζει:

«Πόσο τζίρο κάναμε φέτος;»

Πρέπει να γνωρίζει:

«Πόσο πραγματικά κερδίσαμε από κάθε δωμάτιο, κάθε κράτηση και κάθε κανάλι πώλησης;»

Το Λογιστικό Γραφείο Καραπετρίδης Σωκράτης & Συνεργάτες – ΦΟΡΟΣΥΜΒΟΥΛΟΙ παρέχει ολοκληρωμένη λογιστική, φορολογική και οικονομική υποστήριξη σε ξενοδοχεία, ενοικιαζόμενα δωμάτια, τουριστικά καταλύματα και λοιπές επιχειρήσεις του τουριστικού κλάδου.

ΦΠΑ στη Διαμονή

Η διαμονή σε ξενοδοχεία, παρόμοιους χώρους, καταλύματα διακοπών και κάμπινγκ περιλαμβάνεται στις υπηρεσίες του Παραρτήματος III του Κώδικα ΦΠΑ και υπάγεται στον μειωμένο συντελεστή 13%. Στο ίδιο πλαίσιο περιλαμβάνονται και συγκεκριμένες περιπτώσεις βραχυχρόνιας διαμονής όταν ο εκμισθωτής είναι νομικό πρόσωπο ή φυσικό πρόσωπο που διαθέτει τουλάχιστον τρία ακίνητα για βραχυχρόνια διαμονή.

Αυτό όμως δεν σημαίνει ότι κάθε χρέωση ενός ξενοδοχείου έχει 13% ΦΠΑ.

Πρέπει να διαχωρίζονται σωστά:

διαμονή → πρωινό/εστίαση → ποτά → λοιπές υπηρεσίες → πρόσθετες παροχές.

Η φορολογική αντιμετώπιση εξαρτάται από τη συγκεκριμένη υπηρεσία.

Πακέτα Διαμονής και Πρόσθετες Υπηρεσίες

Ένα ξενοδοχείο μπορεί να πωλεί:

• μόνο δωμάτιο,
• δωμάτιο με πρωινό,
• ημιδιατροφή,
• all inclusive,
• spa,
• parking,
• transfer,
• λοιπές πρόσθετες υπηρεσίες.

Δεν πρέπει να θεωρείται αυτομάτως ότι όλες οι υπηρεσίες ακολουθούν τον ίδιο συντελεστή ΦΠΑ.

Η σωστή παραμετροποίηση του PMS/ERP πρέπει να επιτρέπει τον κατάλληλο διαχωρισμό των επιμέρους χρεώσεων.

Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση

Το Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση αποτελεί πλέον μία από τις βασικές καθημερινές υποχρεώσεις των καταλυμάτων.

Το τέλος επιβαρύνει τον πελάτη και αποδίδεται στη Φορολογική Διοίκηση με μηνιαία δήλωση μέχρι την τελευταία ημέρα του επόμενου μήνα από την έκδοση του ειδικού στοιχείου είσπραξης.

Για τους μήνες Μάρτιο έως Οκτώβριο τα ισχύοντα ποσά περιλαμβάνουν:

| Κατηγορία | Τέλος ανά ημερήσια χρήση |

| --- | --- |

| Ξενοδοχεία 1–2 αστέρων | 1,50 € |

| Ξενοδοχεία 3 αστέρων | 3,00 € |

| Ξενοδοχεία 4 αστέρων | 7,00 € |

| Ξενοδοχεία 5 αστέρων | 10,00 € |

| Ενοικιαζόμενα επιπλωμένα δωμάτια/διαμερίσματα | 1,50 € |

| Ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης | 1,50 € |

| Μονοκατοικίες βραχυχρόνιας μίσθωσης άνω των 80 τ.μ. | 10,00 € |

| Τουριστικές επιπλωμένες επαύλεις | 10,00 € |

Για Νοέμβριο έως Φεβρουάριο τα ποσά μειώνονται αντίστοιχα σε 0,50 €, 1,50 €, 3 €, 4 € κ.λπ. ανά κατηγορία.

Το Τέλος Ανθεκτικότητας δεν είναι Απλώς «Άλλο ένα Έσοδο»

Η επιχείρηση εισπράττει το τέλος από τον πελάτη για λογαριασμό του Δημοσίου.

Άρα πρέπει να υπάρχει σωστή συμφωνία:

Διαμονές → ειδικά στοιχεία → εισπράξεις → δήλωση τέλους → πληρωμή.

Δεν πρέπει να συγχέεται με τον πραγματικό κύκλο εργασιών του καταλύματος.

Booking.com, Airbnb και OTA

Πολλά καταλύματα πραγματοποιούν σημαντικό μέρος των κρατήσεών τους μέσω OTA:

• Booking.com,
• Airbnb,
• Expedia,
• λοιπών διεθνών πλατφορμών.

Εδώ απαιτείται ξεχωριστή λογιστική παρακολούθηση.

Η κατάθεση που φτάνει στην τράπεζα δεν είναι απαραίτητα ο τζίρος της κράτησης.

Παράδειγμα:

Αξία κρατήσεων: 30.000 €

Προμήθειες πλατφόρμας: 4.500 €

Καθαρή εκκαθάριση: 25.500 €

Δεν σημαίνει ότι ο τζίρος είναι 25.500 €.

Πρέπει να διαχωριστούν:

Ακαθάριστη αξία κράτησης → προμήθεια OTA → λοιπές χρεώσεις → καθαρή εκκαθάριση.

ΦΠΑ στις Προμήθειες Booking και Λοιπών Πλατφορμών

Όταν η τουριστική επιχείρηση λαμβάνει υπηρεσία από επιχείρηση άλλου κράτους-μέλους, πρέπει να εξετάζεται ο τόπος φορολογίας της υπηρεσίας και εάν εφαρμόζεται ο μηχανισμός της αντίστροφης χρέωσης.

Η ΑΑΔΕ επισημαίνει ότι στις ενδοκοινοτικές λήψεις υπηρεσιών, όταν ο τόπος φορολογίας είναι το κράτος του λήπτη και υπόχρεος είναι ο λήπτης, δημιουργούνται αντίστοιχες υποχρεώσεις ΦΠΑ και VIES.

Άρα ένα invoice προμήθειας από Booking ή άλλη ξένη πλατφόρμα δεν πρέπει να καταχωρείται απλώς σαν ένα κοινό έξοδο χωρίς έλεγχο.

Συμφωνία Κρατήσεων και Τραπεζών

Ένα οργανωμένο κατάλυμα πρέπει να μπορεί να συμφωνεί:

PMS / Booking Engine

→ OTA

→ παραστατικό πελάτη

→ POS / κάρτα

→ τραπεζική κατάθεση

→ προμήθεια

→ λογιστική.

Σε μεγάλο αριθμό κρατήσεων οι διαφορές μπορεί να προκύψουν από:

• ακυρώσεις,
• no-show,
• προκαταβολές,
• refunds,
• διαφορετικές ημερομηνίες εκκαθάρισης,
• προμήθειες,
• συναλλαγματικές διαφορές.

Προκαταβολές Πελατών

Στον τουρισμό είναι συνηθισμένο να λαμβάνονται προκαταβολές μήνες πριν την πραγματική διαμονή.

Αυτό δημιουργεί ανάγκη σωστής λογιστικής παρακολούθησης.

Πρέπει να είναι γνωστό:

πόσα χρήματα έχουμε εισπράξει για μελλοντικές κρατήσεις και πόσα αφορούν ήδη πραγματοποιημένες διαμονές.

Αυτό είναι ιδιαίτερα σημαντικό για το cash flow.

Μία μεγάλη τραπεζική κατάθεση τον Μάρτιο μπορεί να αφορά διαμονές του Ιουλίου και του Αυγούστου.

Ακυρώσεις και No-show

Οι ακυρώσεις δεν είναι μόνο λειτουργικό θέμα του booking system.

Μπορούν να έχουν λογιστικές και φορολογικές συνέπειες ανάλογα με:

• τους όρους της κράτησης,
• αν έχει εισπραχθεί προκαταβολή,
• αν επιστρέφεται το ποσό,
• αν κρατείται μέρος της προκαταβολής,
• αν πρόκειται για no-show.

Για αυτό απαιτείται συμφωνία μεταξύ PMS, παραστατικών και πραγματικών εισπράξεων.

Εποχικότητα – Το Μεγάλο Οικονομικό Πρόβλημα του Τουρισμού

Μια τουριστική επιχείρηση μπορεί να πραγματοποιεί το 80% ή 90% των εσόδων της μέσα σε λίγους μήνες.

Τα έξοδα όμως δεν σταματούν πάντα τον χειμώνα.

Μπορεί να συνεχίζονται:

• δάνεια,
• ενοίκια,
• ασφάλειες,
• συντηρήσεις,
• λογισμικά,
• μόνιμο προσωπικό,
• πάγια έξοδα,
• επενδύσεις.

Για αυτό:

Κερδοφορία σεζόν ≠ επαρκής ρευστότητα όλου του έτους.

Cash Flow Τουριστικής Επιχείρησης

Ένα ξενοδοχείο μπορεί να έχει πολύ καλή σεζόν αλλά να αντιμετωπίζει πρόβλημα ρευστότητας τον χειμώνα.

Χρειάζεται ετήσιο cash-flow planning:

Ιανουάριος → Φεβρουάριος → ... → Αύγουστος → ... → Δεκέμβριος

ώστε να γνωρίζουμε:

• πότε κορυφώνονται οι εισπράξεις,
• πότε πληρώνονται φόροι,
• πότε υπάρχουν υψηλές αγορές,
• πότε γίνεται συντήρηση,
• πότε πρέπει να πληρωθούν δάνεια,
• πόσα διαθέσιμα πρέπει να παραμένουν για την επόμενη σεζόν.

Occupancy – Πληρότητα

Η πληρότητα είναι ένας από τους βασικότερους δείκτες του ξενοδοχείου.

Παράδειγμα:

100 διαθέσιμα δωμάτια × 30 ημέρες = 3.000 διαθέσιμες διανυκτερεύσεις δωματίων

Αν πωλήθηκαν 2.100:

Occupancy = 70%

Η αύξηση της πληρότητας όμως δεν σημαίνει πάντα μεγαλύτερη κερδοφορία.

Αν επιτευχθεί με υπερβολικά χαμηλές τιμές, το αποτέλεσμα μπορεί να επιδεινωθεί.

ADR – Μέση Τιμή Δωματίου

Το Average Daily Rate – ADR δείχνει τη μέση τιμή των πωληθέντων δωματίων.

Παράδειγμα:

Έσοδα δωματίων: 210.000 €

Πωληθέντα δωμάτια: 2.100

ADR:

100 €

Ο δείκτης πρέπει να παρακολουθείται μαζί με την πληρότητα.

RevPAR

Το Revenue per Available Room – RevPAR συνδυάζει την τιμή και την πληρότητα.

Εάν:

ADR = 100 €

Occupancy = 70%

τότε:

RevPAR = 70 €

Είναι ένας σημαντικός δείκτης απόδοσης της δυναμικότητας του καταλύματος.

Αλλά ούτε το RevPAR από μόνο του μας λέει το τελικό κέρδος.

Direct Booking ή Booking.com;

Αυτό είναι από τα πιο χρήσιμα οικονομικά ερωτήματα.

Παράδειγμα:

Booking μέσω πλατφόρμας

Τιμή δωματίου: 100 €

Προμήθεια: 15 €

Καθαρό πριν τα υπόλοιπα έξοδα:

85 €

Direct booking

Τιμή: 95 €

Payment/marketing cost: 5 €

Καθαρό:

90 €

Άρα μία φαινομενικά χαμηλότερη direct τιμή μπορεί να αφήνει μεγαλύτερο περιθώριο.

Η σωστή ερώτηση είναι:

«Πόσο μας κοστίζει πραγματικά κάθε κανάλι πώλησης;»

Κερδοφορία ανά Κανάλι

Θα παρακολουθούσα ξεχωριστά:

Direct website

Booking.com

Airbnb

Expedia

Travel Agencies

Tour Operators.

Και για κάθε κανάλι:

Έσοδα → προμήθειες → discounts → payment fees → marketing → πραγματικό contribution.

Έτσι μπορούμε να γνωρίζουμε ποιο κανάλι φέρνει τζίρο και ποιο φέρνει κέρδος.

Κερδοφορία ανά Δωμάτιο ή Τύπο Καταλύματος

Ένα ξενοδοχείο μπορεί να διαθέτει:

• standard rooms,
• suites,
• family rooms,
• villas,
• apartments.

Δεν έχουν όλα την ίδια απόδοση.

Πρέπει να εξετάζονται:

Έσοδο → καθαρισμός → laundry → amenities → ενέργεια → OTA commission → λοιπά άμεσα κόστη.

Αυτό δίνει πραγματική εικόνα του contribution ανά τύπο δωματίου.

Μισθοδοσία και Εποχικό Προσωπικό

Η μισθοδοσία αποτελεί μία από τις μεγαλύτερες δαπάνες του τουρισμού.

Η οικονομική παρακολούθηση πρέπει να αναλύει το κόστος:

Reception

Housekeeping

Kitchen

Service

Maintenance

Management.

Δεν αρκεί το συνολικό ποσό μισθοδοσίας.

Θέλουμε να γνωρίζουμε:

«Πόσο κοστίζει το προσωπικό ανά πωλημένο δωμάτιο;»

και:

«Πόσο αυξάνεται το labor cost όταν αυξάνεται η πληρότητα;»

Food & Beverage

Σε ξενοδοχεία με εστιατόριο ή bar, το F&B πρέπει να παρακολουθείται ως ξεχωριστό profit center.

Χρειάζεται ανάλυση:

Έσοδα F&B → Food Cost → Beverage Cost → Μισθοδοσία → λοιπά λειτουργικά → αποτέλεσμα.

Ένα ξενοδοχείο μπορεί να έχει κερδοφόρα δωμάτια και ζημιογόνο εστιατόριο — ή το αντίθετο.

Επενδύσεις και Ανακαινίσεις

Ο τουριστικός κλάδος απαιτεί συχνά σημαντικές επενδύσεις:

• ανακαίνιση δωματίων,
• πισίνες,
• ενεργειακή αναβάθμιση,
• spa,
• εξοπλισμό,
• φωτοβολταϊκά,
• νέα κτίρια.

Δεν αρκεί να ρωτάμε:

«Πόσο θα κοστίσει;»

Πρέπει να υπολογίζουμε:

«Πόσο επιπλέον ADR, πληρότητα ή έσοδο πρέπει να δημιουργήσει η επένδυση για να αποσβεστεί;»

ΕΣΠΑ & Χρηματοδότηση

Οι τουριστικές επενδύσεις μπορεί να έχουν σημαντικές ανάγκες χρηματοδότησης.

Πριν γίνει η επένδυση πρέπει να εξετάζονται:

• ίδια κεφάλαια,
• δανεισμός,
• επιδότηση,
• Αναπτυξιακός Νόμος,
• διαθέσιμα προγράμματα ΕΣΠΑ,
• cash flow της επένδυσης,
• χρόνος απόσβεσης.

Η επιδότηση δεν πρέπει να εξετάζεται ανεξάρτητα από τη βιωσιμότητα του συνολικού project.

Βραχυχρόνια Μίσθωση – Προσοχή στη Διάκριση από Τουριστικό Κατάλυμα

Δεν πρέπει να αντιμετωπίζονται όλες οι βραχυχρόνιες μισθώσεις με τον ίδιο τρόπο.

Η ΑΑΔΕ έχει ειδικό Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής και υποχρέωση υποβολής Δηλώσεων Βραχυχρόνιας Διαμονής. Το 2026 εξακολουθούν να ισχύουν οι σχετικές δηλωτικές υποχρεώσεις.

Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται όταν αυξάνεται ο αριθμός των ακινήτων ή όταν παρέχονται πρόσθετες υπηρεσίες, καθώς μπορεί να αλλάζει ουσιαστικά η φορολογική αντιμετώπιση.

Φυσικό Πρόσωπο με 3 ή Περισσότερα Ακίνητα

Ο ισχύων Κώδικας ΦΠΑ περιλαμβάνει ρητά στη φορολογητέα διαμονή τη βραχυχρόνια διαμονή όταν ο εκμισθωτής είναι νομικό πρόσωπο ή φυσικό πρόσωπο που διαθέτει τουλάχιστον τρία ακίνητα για βραχυχρόνια διαμονή.

Αυτό είναι ιδιαίτερα σημαντικό για ιδιοκτήτες που ξεκινούν με ένα ή δύο ακίνητα και στη συνέχεια επεκτείνονται.

Η μετάβαση πρέπει να εξετάζεται πριν προστεθεί το επόμενο ακίνητο.

myDATA και ERP Τουριστικής Επιχείρησης

Η σωστή ροή πρέπει να είναι:

PMS → Παραστατικό → ERP → myDATA → Λογιστική

και παράλληλα:

Booking Engine / OTA → POS → Τράπεζες → ERP → Λογιστική.

Όσο μεγαλύτερη είναι η επιχείρηση τόσο σημαντικότερος είναι ο αυτοματοποιημένος έλεγχος.

Υποχρεωτική Ηλεκτρονική Τιμολόγηση

Για τις επιχειρήσεις της δεύτερης περιόδου, η υποχρεωτική ηλεκτρονική τιμολόγηση ξεκινά από 1 Οκτωβρίου 2026. Για το διάστημα 1/10–31/12/2026 προβλέπεται δυνατότητα σταδιακής συμμόρφωσης υπό τις προϋποθέσεις που έχει θέσει η ΑΑΔΕ.

Για ένα ξενοδοχείο πρέπει να διασφαλιστεί ότι:

PMS → ERP → Πάροχος/timologio → myDATA

λειτουργούν χωρίς να δημιουργούνται διπλές ή ελλιπείς εγγραφές.

Budget Τουριστικής Περιόδου

Πριν ξεκινήσει η σεζόν πρέπει να υπάρχει οικονομικός προϋπολογισμός.

Παράδειγμα:

Αναμενόμενες διανυκτερεύσεις

× μέση τιμή

= αναμενόμενα έσοδα δωματίων

και στη συνέχεια:

+ F&B

• λοιπά έσοδα

– OTA commissions

– payroll

– energy

– cleaning

– maintenance

– λοιπά λειτουργικά

= αναμενόμενο λειτουργικό αποτέλεσμα.

Έτσι η επιχείρηση έχει στόχο πριν ξεκινήσει η περίοδος.

Forecast Μέσα στη Σεζόν

Το budget δεν πρέπει να μένει ίδιο μέχρι το τέλος του έτους.

Κάθε μήνα συγκρίνουμε:

Budget vs Actual vs Forecast.

Αν για παράδειγμα τον Ιούνιο η πληρότητα βρίσκεται κάτω από τον στόχο, μπορούμε να υπολογίσουμε τι πρέπει να συμβεί Ιούλιο–Αύγουστο για να επιτευχθεί το ετήσιο αποτέλεσμα.

Break-even Ξενοδοχείου

Η πιο ουσιαστική ερώτηση:

«Πόσες διανυκτερεύσεις χρειαζόμαστε για να καλύψουμε όλα τα έξοδα;»

Αν το ξενοδοχείο έχει:

Σταθερά κόστη: 300.000 €

και μέσο contribution ανά κατειλημμένο δωμάτιο:

60 €

τότε απαιτούνται περίπου:

5.000 πωλημένες διανυκτερεύσεις δωματίων

για να καλυφθεί το συγκεκριμένο σταθερό κόστος.

Από εκεί μπορούμε να μετατρέψουμε το αποτέλεσμα σε απαιτούμενη πληρότητα.

CFO Support για Τουριστικές Επιχειρήσεις

Για ένα οργανωμένο ξενοδοχείο ή κατάλυμα, το CFO Support μπορεί να παρέχει κάθε μήνα:

• Occupancy
• ADR
• RevPAR
• τζίρο ανά κανάλι
• OTA commissions
• payroll cost
• food cost
• EBITDA / λειτουργικό αποτέλεσμα
• cash flow
• απαιτήσεις
• υποχρεώσεις
• budget vs actual
• forecast
• κερδοφορία ανά τμήμα.

Έτσι η διοίκηση δεν περιμένει τον ισολογισμό για να μάθει πώς πήγε η σεζόν.

Οι Υπηρεσίες μας για Τουριστικές Επιχειρήσεις & Καταλύματα

Το Λογιστικό Γραφείο Καραπετρίδης Σωκράτης & Συνεργάτες – ΦΟΡΟΣΥΜΒΟΥΛΟΙ μπορεί να παρέχει:

• Λογιστική και φορολογική παρακολούθηση
• ΦΠΑ τουριστικών επιχειρήσεων
• Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση
• myDATA
• Ηλεκτρονική τιμολόγηση
• Παρακολούθηση Booking, Airbnb και λοιπών OTA
• Έλεγχο προμηθειών εξωτερικού και VIES
• Συμφωνία PMS, POS και τραπεζών
• Μισθοδοσία και εργασιακή υποστήριξη
• Απογραφή και έλεγχο κόστους
• Business Plans
• ΕΣΠΑ και χρηματοδοτικά προγράμματα
• Budgeting
• Cash-flow planning
• Ανάλυση κερδοφορίας
• CFO Support.

Συχνές Ερωτήσεις